近（jìn）年来，法院（yuàn）受理的物业（yè）服（fú）务合同纠纷（fēn）案件数量较多，随着公民法律（lǜ）意识（shí）和证据（jù）意识的增（zēng）强，在是否缴（jiǎo）纳物业费（fèi）及如何（hé）缴（jiǎo）纳物业费的问题上（shàng），业主行使抗辩（biàn）权的（de）事由愈加繁多。但是看似（sì）都是依据物业服务合同提出的（de）抗辩意见（jiàn），有的业主最（zuì）后得到了法院的支持，有的案件却以业主败诉收（shōu）尾。那（nà）么在物业服务合同纠纷案件中，业主如何（hé）正当提出自己的抗辩意见呢？本文针对业主在（zài）物业（yè）服务合同（tóng）中的主要（yào）抗辩意见分（fèn）析如下：

1、业主以（yǐ）非前期物业服（fú）务合（hé）同当事人为由抗辩

前（qián）期物（wù）业服（fú）务合同是（shì）在业主（zhǔ）大会还未成立时，由（yóu）建设单位和（hé）物（wù）业服务企业就物业的有关事项所达成（chéng）的协议。合同的签（qiān）订主体并非业主（zhǔ）主（zhǔ）要是因（yīn）为小区（qū）在建设之初，面临着入住（zhù）率低等现实情况，无（wú）法（fǎ）成（chéng）立业（yè）主大会，不能行（háng）使选聘、管理（lǐ）等权利，所以由建设单位代为行使（shǐ）。

虽然业主（zhǔ）并未加入（rù）前（qián）期物业服（fú）务合同（tóng）的订立过程，非（fēi）合同（tóng）的（de）签订主（zhǔ）体（tǐ），但是该合（hé）同的内容却是与业主的利益息息（xī）相关的，业主仍受合同效力的（de）约束。这（zhè）主要是由（yóu）于在（zài）商（shāng）品房买卖合同签订（dìng）后，前期物业服务合同的规定已经包含于商（shāng）品房买卖协议之中，建设单（dān）位所享有的物业服务之（zhī）债权（quán）发生转移，业主取得了这一（yī）债权，因而享有前期（qī）物业合同（tóng）中的权利、同时（shí）也要（yào）履行合同（tóng）中的义务（wù），所（suǒ）以可以说前期物业（yè）服务合同具（jù）有涉他性（xìng）的特点。故非业（yè）主本人签订的（de）前期物业（yè）服务合同（tóng）的效力可以（yǐ）追及业（yè）主，所以业主的“并非合同当事人”不能成为抗辩理由。

2、业主以未享受（shòu）或者无需接受相关物业服务为由（yóu）抗（kàng）辩

根据《最高人民法院关于审理物业（yè）服务纠纷案（àn）件具体应用法（fǎ）律若干问题的解释》(以下简称物（wù）业服务纠纷司（sī）法（fǎ）解（jiě）释)第6条规定：物业服务（wù）企业已经按照（zhào）合同（tóng）约定以及（jí）相关（guān）规定提供（gòng）服务，业主仅以未享受或者无需接（jiē）受相关物业服务为抗辩理由的，人（rén）民法院（yuàn）不予支持。业主提出物业服务提供方单方面强行中止服务，需向法院提交相（xiàng）应的（de）证据加以证明。若无证（zhèng）据（jù）证明（míng），仅以未享受服（fú）务进行抗辩，则无法得到法（fǎ）院的支持。

3、业主以（yǐ）物（wù）业服务企业未尽到安（ān）全保障义务造成业主财产损（sǔn）失为由抗辩

业主（zhǔ）需证明物业服（fú）务企业存在违反合同约定或者法律规定的安保义（yì）务的行为（wéi）、这一行（háng）为给业（yè）主（zhǔ）造成了（le）财产损失、违约行为与财产损（sǔn）失之间存在因果关系。

物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合（hé）同约定。法定的安保义务主（zhǔ）要（yào）是在各地的物业管理条例中规定的物业（yè）服务企业对违反小区安（ān）全（quán）管理行为（wéi）的制止义务（wù）以及防止小区内出现安全问题的协助（zhù）义务。业主可以依据物业服务合同的（de）约定提起违约（yuē）之诉，也可以（yǐ）依据法（fǎ）律的相关规定提起侵权之诉。

当物业服务企业（yè）未尽到安（ān）保义（yì）务时（shí），其向业主（zhǔ）行使（shǐ）物业费请求权（quán），业主可以以未尽到安保（bǎo）义务为由抗辩。理由（yóu）主要为：“未尽到安保义务”是对合同（tóng）义务的不完全履（lǚ）行，属于违约行为；但是这一行（háng）为并非根本性违约（yuē），所以法院在最后的认（rèn）定（dìng）中（zhōng）会根据（jù）安保责（zé）任范围以及业主的具体损（sǔn）失来酌情减免物业（yè）费（fèi）。

4、业主以建设（shè）单位未交（jiāo）付房（fáng）屋为（wéi）理由进行抗辩

《最高人民法（fǎ）院关于审（shěn）理建筑物区分所有权纠纷案件具（jù）体应用法（fǎ）律若干问题的解释（shì）》(以（yǐ）下简称《建筑物区分（fèn）所有权解释》)第1条规定（dìng）：取得建筑物专（zhuān）有部分所有权或基于与建设单位（wèi）之（zhī）间的商品（pǐn）房买（mǎi）卖合（hé）同（tóng），已（yǐ）经合（hé）法占（zhàn）有建筑物专有（yǒu）部分，但尚未依法办理所有（yǒu）权登记人，可以认定（dìng）为物权法（fǎ）第六章所称（chēng）的业主。故业主资格认定有（yǒu）两种（zhǒng）：

一、业（yè）主基（jī）于商品房买卖合（hé）同，对专（zhuān）有（yǒu）部分进（jìn）行事实上（shàng）的支配和控（kòng）制，即是对（duì）该（gāi）部分的合（hé）法占有。在无特别约定时，买受人（rén）对于专有部分的（de）占有（yǒu）通过建设单位的交（jiāo）付行为得（dé）以实现。遵照我（wǒ）国司法实践中的（de）交易习（xí）惯，开发商交付房屋钥匙或者（zhě）买受（shòu）人在交房通知书（shū）上签（qiān）字确（què）认后才完成交付行为，此时无（wú）论是否办理房屋产权（quán）登记，均视为小区业（yè）主（zhǔ）；

二、如果已经办理了（le）房（fáng）屋产（chǎn）权（quán）登（dēng）记手续，即（jí）已经获得该（gāi）房（fáng）屋的所（suǒ）有权（quán），无论是否收到房屋钥匙（shí），均（jun1）具有业主资格。

5、业主以物业服务企（qǐ）业违反维修义务为由抗辩

维修义务主要来（lái）源（yuán）于合（hé）同约定，一（yī）般（bān）约（yuē）定的（de）维修范围包括（kuò）房屋本体公用设施（shī），不（bú）包括室内部（bù）分的维（wéi）修；在维修范围（wéi）约定不明情（qíng）况下，依据（jù）《建筑物区分（fèn）所有权解（jiě）释》第2、3条对建筑物的共有部分和专有部分的划（huá）分，建（jiàn）筑（zhù）物共有（yǒu）部分的维修责（zé）任由物业服务企业承担，业主承（chéng）担专有（yǒu）部分的维修（xiū）责任。

《物业服务纠纷司法（fǎ）解释（shì）》第3条规（guī）定物业服务企（qǐ）业（yè）违反维修、养护义务时应负相应的违（wéi）约责任。若业主可以提（tí）供证据证明物业服务方的（de）行为违（wéi）反物业管理公约中的维修和养（yǎng）护（hù）义务，业（yè）主依据（jù）合同（tóng）的约定行（háng）使抗辩（biàn）权是可以得到（dào）支（zhī）持的。但是业（yè）主需要避免“只要小区物（wù）业出（chū）现问题就找物业服务企业”的（de）思维。

对于维护义（yì）务的承担（dān）主体，应具体情况具体分析：如果小区物业在国家规定的保修期和（hé）保修范围内，由建设单位负物（wù）业的保修（xiū）义（yì）务；在保修期（qī）限届满后，专（zhuān）有部分由专有部分所有（yǒu）人承担维修和养护义务，物业服务（wù）企业也可以对业主提（tí）供有偿的维修（xiū）服务；小区共有（yǒu）部（bù）分（fèn）、公共（gòng）设施设备，由物业服务企业承担维修和养护义务，物业服务企业（yè）履（lǚ）行义务时，可使（shǐ）用小（xiǎo）区的住宅专项维修（xiū）基金（jīn）。

6、业主以物业服（fú）务企业提供（gòng）的物业服务（wù）存（cún）在（zài）瑕疵为由（yóu）抗辩（biàn）

物业（yè）服务具有时（shí）间持续性及无法计量性，物业服务的内（nèi）容、质量难以（yǐ）明确（què），一般还（hái）是以合同约定的标准（zhǔn）衡量。对于合（hé）同约（yuē）定较为概（gài）括，则可（kě）以参考我国相关法律、法规（guī）、政策性（xìng）文件作（zuò）出的相关补充性的一般（bān）标准。

对于（yú）我国相关法律、法规和（hé）政策性文件也没（méi）有补充性规定时，应（yīng）该以物业（yè）服（fú）务行（háng）业的行业标准或者（zhě）是（shì）小区内（nèi）大多数业主认（rèn）同的标准为依据衡量。同（tóng）时依（yī）据“谁主张谁举证”的原则，举证证明物业服务存在瑕疵的责任一（yī）般由业主承担。

业主证（zhèng）明（míng）物业服务存（cún）在瑕疵的证据主要有：

一是直接证明物业服务瑕疵的证据（jù），包括（kuò）照片（piàn）、视（shì）频（pín）、录音等；

二（èr）是间接证据（jù），包括小区（qū）其他居民的证言、新闻媒体的相关报道、居委（wěi）会出具的（de）相关证（zhèng）明等，但间（jiān）接证据的（de）证据效（xiào）力略低（dī），若仅存在间接证据，即无法提供完整的证据链以证实（shí）物业服务存在（zài）瑕疵的情况下，业（yè）主也很可能败诉。

注：以上内容仅供参考